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中国房地产市场的关注点在哪里

作者:乔新生 来源:中评社 时间:2020年05月14日

中国房地产市场的关注点在哪里

走遍中国5月14日报道/据中评社(评论员乔新生)重大疫情给中国经济发展带来严重影响。一些学者发表文章认为,重大疫情过后,中国房地产市场有可能会出现反弹。国家金融与发展实验室发布的2020年房地产金融报告似乎证明这个观点。报告的结论是,2020年3月份房地产市场相对于2月份已经出现回暖的迹象。中国房地产市场是否出现报复性消费仍需观望。(2020年5月10日《经济日报》)

这标志着中国金融研究机构对房地产市场发展前景表示乐观。但是,这并不意味着中国房地产市场会出现严重反弹。

多年前笔者就曾经发表文章认为,中国房地产市场宏观调控非常必要。但是,房地产宏观调控不能违背市场经济规律,不能在土地出让价格不断上涨的情况下,限制房地产市场价格,因为那样做有可能会导致中国房地产市场出现更多问题。

解决房地产市场问题,首先必须理顺房地产市场的分配结构,让房地产市场各个环节利益分配大体上处于均衡的状态。因为只有这样,才能确保房地产市场健康发展。

然而,从目前情况来看,中国房地产宏观调控的最佳时机已经错过。首先,我国房地产市场房地产开发商在房地产市场领域处于绝对主导的地位。商业银行为了追求业绩,通过授信贷款等方式,为房地产开发商筹措大量的资金,从而为房地产开发商“空手套白狼”打下了坚实的基础。

虽然房地产开发商承担开发的风险,但是,在现有的利益分配格局下,房地产开发商实际上是处于塔尖。只要房地产开发商与地方政府搞好关系,就可以通过土地转让或者土地暂缓开发,等待土地升值,获取暴利。

一些房地产开发商可以将自己获得的土地搁置数年,等到土地增值之后,再进行土地的开发,房地产开发商实际上获得了土地增值的收益。部分房地产开发商为了规避土地增值税或者房地产增值税,故意在土地开发和土地销售环节做手脚,通过建设办公场所或者私人会所,规避房地产开发商的法定税收义务。而一些地方政府为了吸引房地产开发商的资金,默许甚至纵容房地产开发商通过各种方式规避纳税义务。

如果政府进行宏观调控,那么,房地产开发商可以把所有的风险转嫁给施工方或者消费者。如果资金面条断裂,那么,商业银行承担所有的风险,房地产开发商可以拍屁股走人。商业银行为了确保房地产贷款不会出现呆帐坏帐,往往拆东墙补西墙,帮助房地产开发商筹措资金。房地产开发商实际上是利用中国的房地产市场混乱现象获得巨额暴利。

令人感到遗憾的是,我国许多房地产开发商摇身一变,成为了外商。一些房地产开发商以所谓慈善捐助或者对外投资的方式,将自己从房地产市场获取的收益转移到海外,在海外购买豪宅,用于养老。还有一些房地产开发商附庸风雅,向高等院校捐献大笔的款项,以此来解决房地产开发商股权改造所留下的历史问题。所有这些都充分说明,如果没有找到问题的症结,那么,我国房地产宏观调控政策有可能会偏离正确的方向。

其次,当前我国房地产市场存在的问题是,利益分配格局已经形成,房地产开发商已经从市场获得了数百亿的利润。如何将房地产开发商的利润留在国内,作为中国经济发展的资金,这是中国决策者应该考虑的主要问题。

中央有关部门为了防止资金外逃,禁止房地产开发商投资海外文化旅游体育产业,目的就是要限制房地产开发商通过投资虚拟经济或者文化产业将获取的巨额暴利转移的海外。然而,非常不幸,由于许多房地产开发商已经通过各种渠道,将自己的投资转移出去,因此,中国未来房地产市场发展可能会面临严重的资金短缺问题。

中国房地产市场犹如当年海南开发一样,疯狂过后,有可能会陷入沉寂。部分学者担心,如果中国房地产市场大起大落,那么,有可能无法满足我国城镇化发展的刚性需要。从目前的情况来看,中国城镇化正在发生变化。许多小城镇本来已经做好城乡一体化的规划,可是由于高速铁路的出现,城乡一体化规划不得不加以修改。

之所以出现这种现象,是因为高速铁路建成之后,大量人员进入大城市,小城镇的吸引力不足,再加上政府在基础设施投资过程中,没有考虑到小城镇发展的需要,结果导致中国小城镇普遍出现了凋敝现象。现在许多城市周边地区的小城镇衰败现象非常严重,一些城镇住房门可罗雀,如果这种局面持续下去,那么,中国房地产市场萎缩现象将会更加严重,中国的城镇化有可能会受到严重影响。

房地产市场与我国城镇化发展有着密切的联系,如果我国城镇化变成了城市化或者变相的城市化,那么,我国房地产市场有可能会出现严重问题。根据笔者的田野调查,许多县级城市已经出现了严重的投资过剩问题,大量住宅无人问津,房地产开发商不得不东挪西借,偿还贷款。一些中小房地产开发商为了获得房地产开发项目,到中心城市担保公司借高利贷,结果导致资金成本迅速上升,如果住宅销售不出去,那么,房地产开发商有可能会走投无路。因此,中央政府应当考虑尽快改革我国房地产宏观调控政策,提请全国人大常委会修改我国现行的城市房地产管理法,从根本上解决我国房地产市场存在的深层次问题。

笔者的建议是:第一,中央政府应该考虑设立住房银行,将我国现有的公积金制度改为住房银行。学术界曾经讨论是否应当取消公积金问题。笔者的观点是,公积金是我国在社会转型时期为了解决住房问题而实施的一项特殊制度,目前我国居民住房自有率已经高达90%,因此,住房公积金已经完成了历史使命,应该进行脱胎换骨的改革。

取消住房公积金是可选择的方案之一,但最好的方案是,征求职工的意见,如果职工愿意将自己的住房公积金转化为投资,设立住房银行,那么,我国可以设立类似于信用社那样的住房银行,住房银行主要用来解决职工住房问题,经过理事会批准,也可以修建廉租房,用来解决城市中低收入的住房困难。

中央政府应当考虑彻底清理我国房地产市场领域制定的各项方针政策,特别是公积金政策,让这项造福于城镇职工的政策能够造福于更多人。如果组建住房银行,利用公积金解决我国房地产市场可持续发展问题,那么,不仅可以妥善处理历史遗留问题,而且可以为我国房地产市场的健康发展开辟一条崭新的道路。

第二,针对我国房地产开发中出现的利益失衡现象,国务院应当责成住房管理机构对我国房地产开发商进行彻底清理,如果一些房地产开发商金蝉脱壳,那么,应当立即对房地产开发商的资金流向进行调查,住房建设部门应当与金融监管机构特别是反洗钱机构通力配合,通过各种渠道了解房地产开发商资金的走向,防止一些房地产开发商把银行贷款以投资名义转移到海外,从而使中国商业银行承担风险。如果不尽快采取切实有效的措施,控制资金外流,那么,我国房地产市场大额资金有可能会以投资或者捐赠的名义源源不断地流失海外,中国经济发展将会面临资金困难。

海外新闻媒体报道表明,我国主要房地产开发商都采用信托方式,将自己股份转移到海外。信托的最大特点就在于,实现了所有权的转移。如果中国房地产开发商以自己或者子女的名义设立信托公司,然后把自己在房地产公司的股份转移到信托公司,那么,信托公司或者信托基金已经变成房地产开发商财产的拥有者。

无论是信托公司(社团法人)还是信托基金(财团法人),都是资金管理方式。房地产开发商之所以这样做,是因为西方国家允许将财产信托,财产信托之后可以规避企业所得税和个人所得税,可以规避遗产税。房地产开发商之所以将自己的财产转移到海外信托公司或者信托基金,就是要利用海外的税收制度,以合法的方式转移资产。

国家住房建设主管部门和我国外汇主管部门应当密切关注我国房地产开发商的家族信托现象,采取切实有效的措施,将我国房地产市场的资金留在国内,因为只有这样,才能确保我国经济可持续发展。如果大量银行贷款和房地产市场的资金转移到海外,或者以信托的方式变成海外资产,那么,中国发展前景令人堪忧。我国房地产市场出现的问题不是一朝一夕形成的,因此,中央政府应当从长计议,一方面彻底理顺我国房地产市场的利益分配结构,另一方面亡羊补牢,防止资金外流,因为只有这样,才能确保中国房地产市场不会出现金融监管的漏洞。

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